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Real Estate – Compravendita e Locazione di Beni Immobili in Spagna: Aspetti Legali e Consigli Pratici

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Il mercato immobiliare spagnolo rappresenta un’opportunità interessante per gli investitori italiani, sia per l’acquisto di proprietà residenziali o commerciali, sia per la loro locazione. Tuttavia, è fondamentale comprendere le normative e le procedure specifiche che regolano la compravendita e la locazione di beni immobili in Spagna. In questo articolo, esaminiamo gli aspetti legali più importanti per garantire operazioni sicure e conformi alle leggi locali.

Compravendita di Immobili in Spagna: Passaggi e Requisiti

Per acquistare un immobile in Spagna, gli acquirenti stranieri devono seguire una serie di passaggi e rispettare alcuni requisiti legali. Ecco le fasi principali:

  1. Numero NIE (Número de Identificación de Extranjero): per effettuare qualsiasi operazione immobiliare in Spagna, gli acquirenti devono ottenere un NIE, un numero identificativo obbligatorio per cittadini o persone giuridiche straniere, emesso dal Consolato di Spagna e/o dalla polizia spagnola.
  2. Verifica dello stato giuridico dell’immobile: è importante assicurarsi che l’immobile sia privo di debiti, come ipoteche o pendenze fiscali. Questa verifica si può realizzare richiedendo una  visura al Registro della Proprietà, un documento che fornisce informazioni dettagliate sullo stato legale del bene.
  3. Firma del contratto preliminare (Contrato de Arras): prima della firma dell’atto definitivo, le parti stipulano spesso un contratto preliminare, chiamato contrato de arras, che impegna il venditore e l’acquirente e generalmente include un acconto del 10% del prezzo di vendita.
  4. Firma dell’atto notarile (Escritura Pública): la compravendita si formalizza con la firma dell’atto notarile di fronte a un notaio spagnolo. Successivamente, è necessario registrare l’immobile presso il Registro della Proprietà.

La normativa spagnola sulla compravendita di immobili è regolata dal Codice Civile Spagnolo e dalla Ley Hipotecaria (Legge Ipotecaria), che disciplina i diritti di proprietà e la registrazione degli immobili.

Locazione di Immobili: Diritti e Obblighi del Locatore e del Conduttore

La locazione di immobili in Spagna è regolata dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (Legge 29/1994), che stabilisce diritti e obblighi per il locatore e il conduttore. Le principali tipologie di contratti di locazione sono:

  • Locazione di lungo termine: con una durata minima di 5 anni, se il locatore è una persona fisica, o di 7 anni, se è una persona giuridica. Durante questo periodo, il conduttore ha diritto a rinnovare il contratto annualmente, salvo accordo contrario.
  • Locazione di breve termine: per affitti inferiori a 12 mesi, utilizzata principalmente per scopi temporanei o turistici. Gli affitti turistici richiedono specifici permessi e sono soggetti a regolamenti regionali, pertanto è importante verificare le normative locali per evitare sanzioni.

Tra le principali obbligazione del locatore c’è quella di mantenere l’immobile in buono stato, mentre il locatario è responsabile delle piccole riparazioni e della segnalazione di eventuali danni rilevanti. La Ley de Arrendaminetos Urbanos offre ad entrambe le parti una serie di diritti e tutele, facilitando così la risoluzione di eventuali controversie nel processo.

Aspetti Fiscali della Compravendita e della Locazione

L’acquisto di un immobile in Spagna comporta una serie di imposte, tra cui:

  • Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): un’imposta di trasferimento per l’acquisto di immobili usati, generalmente compresa tra il 6% e il 10% del prezzo di vendita, variabile in base alla regione.
  • IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): si applica agli immobili nuovi, con un’aliquota del 10% per residenze e del 21% per immobili commerciali.
  • Plusvalía Municipal: una tassa basata sull’aumento del valore del terreno e calcolata dal comune. Anche il locatore è tenuto a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione nella sua dichiarazione annuale, con aliquote specifiche per i non residenti.

Consigli per Operazioni di Compravendita e Locazione Sicure in Spagna

Prima di concludere una compravendita o una locazione, è consigliabile consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare che possa verificare la conformità del contratto e le condizioni dell’immobile. Inoltre, è importante informarsi sui requisiti fiscali locali e assicurarsi di avere tutta la documentazione necessaria, inclusi il NIE ed il registro notarile.

Lo Studio Legale Internazionale Brusaterra & Partners offre assistenza completa per gli investitori italiani che desiderano acquistare o affittare immobili in Spagna, garantendo operazioni sicure e conformi alla normativa locale.

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