Il mercato immobiliare spagnolo rappresenta un’opportunità interessante per gli investitori italiani, sia per l’acquisto di proprietà residenziali o commerciali, sia per la loro locazione. Tuttavia, è fondamentale comprendere le normative e le procedure specifiche che regolano la compravendita e la locazione di beni immobili in Spagna. In questo articolo, esaminiamo gli aspetti legali più importanti per garantire operazioni sicure e conformi alle leggi locali.
Compravendita di Immobili in Spagna: Passaggi e Requisiti
Per acquistare un immobile in Spagna, gli acquirenti stranieri devono seguire una serie di passaggi e rispettare alcuni requisiti legali. Ecco le fasi principali:
- Numero NIE (Número de Identificación de Extranjero): per effettuare qualsiasi operazione immobiliare in Spagna, gli acquirenti devono ottenere un NIE, un numero identificativo obbligatorio per cittadini o persone giuridiche straniere, emesso dal Consolato di Spagna e/o dalla polizia spagnola.
- Verifica dello stato giuridico dell’immobile: è importante assicurarsi che l’immobile sia privo di debiti, come ipoteche o pendenze fiscali. Questa verifica si può realizzare richiedendo una visura al Registro della Proprietà, un documento che fornisce informazioni dettagliate sullo stato legale del bene.
- Firma del contratto preliminare (Contrato de Arras): prima della firma dell’atto definitivo, le parti stipulano spesso un contratto preliminare, chiamato contrato de arras, che impegna il venditore e l’acquirente e generalmente include un acconto del 10% del prezzo di vendita.
- Firma dell’atto notarile (Escritura Pública): la compravendita si formalizza con la firma dell’atto notarile di fronte a un notaio spagnolo. Successivamente, è necessario registrare l’immobile presso il Registro della Proprietà.
La normativa spagnola sulla compravendita di immobili è regolata dal Codice Civile Spagnolo e dalla Ley Hipotecaria (Legge Ipotecaria), che disciplina i diritti di proprietà e la registrazione degli immobili.
Locazione di Immobili: Diritti e Obblighi del Locatore e del Conduttore
La locazione di immobili in Spagna è regolata dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (Legge 29/1994), che stabilisce diritti e obblighi per il locatore e il conduttore. Le principali tipologie di contratti di locazione sono:
- Locazione di lungo termine: con una durata minima di 5 anni, se il locatore è una persona fisica, o di 7 anni, se è una persona giuridica. Durante questo periodo, il conduttore ha diritto a rinnovare il contratto annualmente, salvo accordo contrario.
- Locazione di breve termine: per affitti inferiori a 12 mesi, utilizzata principalmente per scopi temporanei o turistici. Gli affitti turistici richiedono specifici permessi e sono soggetti a regolamenti regionali, pertanto è importante verificare le normative locali per evitare sanzioni.
Tra le principali obbligazione del locatore c’è quella di mantenere l’immobile in buono stato, mentre il locatario è responsabile delle piccole riparazioni e della segnalazione di eventuali danni rilevanti. La Ley de Arrendaminetos Urbanos offre ad entrambe le parti una serie di diritti e tutele, facilitando così la risoluzione di eventuali controversie nel processo.
Aspetti Fiscali della Compravendita e della Locazione
L’acquisto di un immobile in Spagna comporta una serie di imposte, tra cui:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): un’imposta di trasferimento per l’acquisto di immobili usati, generalmente compresa tra il 6% e il 10% del prezzo di vendita, variabile in base alla regione.
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): si applica agli immobili nuovi, con un’aliquota del 10% per residenze e del 21% per immobili commerciali.
- Plusvalía Municipal: una tassa basata sull’aumento del valore del terreno e calcolata dal comune. Anche il locatore è tenuto a dichiarare i redditi derivanti dalla locazione nella sua dichiarazione annuale, con aliquote specifiche per i non residenti.
Consigli per Operazioni di Compravendita e Locazione Sicure in Spagna
Prima di concludere una compravendita o una locazione, è consigliabile consultare un avvocato esperto in diritto immobiliare che possa verificare la conformità del contratto e le condizioni dell’immobile. Inoltre, è importante informarsi sui requisiti fiscali locali e assicurarsi di avere tutta la documentazione necessaria, inclusi il NIE ed il registro notarile.
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